Автор Тема: Новый договор управления 2019г. и тариф содержание  (Прочитано 487 раз)

серж

  • Модераторы
  • Sr. Member
  • *****
  • Сообщений: 397
    • Просмотр профиля
После того, как УК утратили право собирать деньги за коммунальные ресурсы в связи с переходом потребителей на прямые договоры с РСО и тем самым, лишились права распоряжаться практически бесконтрольно огромными денежными ресурсами, в том числе в своих интересах, наивно было бы думать, что УК смирятся с потерей денег и ничего не предпримут для того, что бы, хотя и не в прежних объемах, но вернуть себе утраченные доходы. Этим они, при поддержке местных властей, сейчас активно занимаются.

Для достижения этой цели им нужно решить 3 основные задачи:

1.   Провести подготовку общественного мнения для увеличения тарифа содержание.
2.   Добиться значительного роста тарифа и того, что бы, этот рост не зависел от решения собственников или их влияние     на рост тарифа было максимально затруднено.
3.   Добиться получения максимальной экономии от собранных средств на содержание и ремонт и, упростить механизм конвертации полученной экономии, в свой чистый доход.

Подготовка общественного мнения началась в прошлом году с заявления директора УЖХ Мирхайдарова о том, что тариф содержания общедомового имущества должен быть увеличен в 3-4 раза. Недавно, директор УЖХ Орджоникидзевского р-на, выступил в СМИ со своей аналитикой, показывающей, что темп роста тарифа содержание сильно отстает от темпов роста тарифов на тепло, воду, электричество и бензин. Пока агитация идет не очень активно, но после того, как будут подготовлены и решены 2 другие задачи, агитация за увеличение тарифов пойдет полным ходом. Первый форум по ЖКХ, прошедший недавно в Уфе, неспроста прошел под главной повесткой, навязанной сторонниками УК, о необходимости разработки нового договора управления.

Для решения этих задач у них имеются все основания, поскольку в законодательстве произошли изменения, позволяющие это сделать.

Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ была введена часть 12 в Ст.162 ЖК РФ Договор управления МКД, в которой предусмотрена возможность разницу между собранными средствами на содержание и фактическими расходами по содержанию МКД оставлять в распоряжении УК. При условии, что  такая экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведен в Гл.10 Правил 354 и заключается в том, что для такого установления необходимо составить акт такого нарушения.

Далее, Постановлением Правительства от 12 октября 2018 г. N 1221 внесено изменение в Постановление №491 п.17 в котором уточняется, что качество услуг и (или) работ считается ненадлежащим, если о ненадлежащем качестве таких услуг и (или) работ в период, за который управляющей организацией представлен отчет о выполнении указанного договора, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Коротко, суть этих изменений в том, что УК может оставить себе в качестве дохода все сэкономленные средства на содержании и ремонте общедомового имущества за текущий год, если собственники не выявят нарушений в работе УК и не составят акт о таком нарушении. То есть, если собственники не вникают в работу УК и не следят за качеством ее работы, то они сами будут виноваты, что все сэкономленные деньги, а УК постарается любыми способами сэкономить их как можно больше, пойдут в доход УК. В этом и заключается способ конвертации усилий УК по экономии расходов в свою чистую прибыль.

Но, есть одно принципиальное препятствие, которое не позволит так просто получить УК свою прибыль. В ст.162 ЖК РФ записано, что договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии. Можно предположить, что УК и их сторонники постараются всеми силами не допустить внесения такого пункта в новый договор управления. Соответственно, задачей собственников, является включение такого пункта в договор с УК по которому, все сэкономленные деньги должны быть израсходованы только в соответствии с решением общего собрания, а не по умолчанию в доход УК.

Сейчас поднять тариф содержание УК не могут законным способом без решения общего собрания собственников. Поэтому они поднимают его втихаря, фабрикуя протоколы ОС и, на небольшую величину. При этом, достаточно написать жалобу в ГЖИ и УК вернет тариф к прежнему значению и пересчитает излишне начисленную сумму. Понятно, что такое положение их никак не устраивает.

Задача увеличения в разы тарифа содержания также будет решаться необходимыми УК изменениями к новому договору управления. Какие это будут изменения можно понять по проекту нового договора, который разработан АКЦ «Жилкомаудит»,  учитывающий все изменения законодательства на начало 2019г. Данный проект по нашей информации, будет также рассматриваться как вариант разрабатываемого Курултаем нового договора управления. Из пояснительной записки к договору АКЦ «Жилкомаудит» можно понять суть основных его положений:
 
- Установленный тариф содержание индексируется каждый год автоматически.
- Размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества изменяется ежегодно по расчету, проводимому Управляющей организацией и не подлежит дополнительному ежегодному его утверждению общим собранием собственников.
- В проекте Договора установлен порядок расчета экономии по Договору и порядок её направления на деятельность по управлению многоквартирным домом.
- Предусмотрены случаи возмещения Управляющей организации расходов, связанных с выполнением непредвиденных ремонтных работ, если выполнение таких работ не обеспечивается другими решениями собственников.

Если обобщить эти предложения по новому договору и предложения с последнего форума по ЖКХ в Уфе, то понятно, к чему ведут его разработчики:

Расчет тарифа содержание должен проводиться по новым разработанным методикам, имеющих статус как бы «нормативов», а потому не подлежащих обсуждению как бы «некомпетентными» собственниками. Какие это будут нормативы, можно догадаться, учитывая устойчивую тенденцию в подобных расчетах все расходы увеличивать в разы от исходных. Достаточно вспомнить, как был установлен новый мусорный тариф. Тариф на содержание будет ежегодно пересчитываться УК по тем же методикам и автоматически индексироваться без решения общего собрания. Вся экономия средств на ремонт будет зачисляться в доход УК (если собственники не включат в договор свои условия распределения этой экономии по решению общего собрания). Все расходы УК по не запланированным работам, по которым собственники не принимали решения, также будут обязаны возмещаться ими дополнительно к тарифу содержание.

Вот чего хотят УК от нового договора управления, в котором роль собственников должна быть сведена к минимуму и тарифы на содержание можно будет повышать такими же темпами, как повышаются тарифы на КУ. УК останется только приложить всю свою богатую фантазию на усилия по экономии расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, что бы легально получать прибыль, ограниченную только степенью их находчивости, которую они за 10 лет довели до совершенства.

Уже сейчас УК имеют право и наверняка его используют, что бы оставить всю экономию по содержанию и ремонту ОДИ у себя, поскольку в имеющихся договорах нет пункта, допускающего использование экономии по иному назначению. Помешать этому может только любой акт о нарушении качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, составленный собственниками. Но, составление таких актов, является крайне редким явлением.

Поэтому, очень важно держать под общественным контролем разработку Курултаем нового договора управления и вести его обсуждение на начальных этапах. А также, не допустить, что бы потом УК, при заключении договора с собственниками, не навязали свои условия, которые окончательно исключат собственников из процесса формирования тарифа содержание, а значит, приведут к его бесконтрольному росту. Но, это тема уже отдельного разговора.
« Последнее редактирование: Май 21, 2019, 12:40:24 pm от серж »
Эту страну погубит коррупция

серж

  • Модераторы
  • Sr. Member
  • *****
  • Сообщений: 397
    • Просмотр профиля
После окончания форума "Управдом" нам предложили внести свои предложения в текст нового договора управления, который будет разрабатывать Курултай с помощью общественности. Есть три темы, которые требуют своего отражения в условиях нового варианта договора с УК.

1.   Внести в договор управления пункт, в котором будет сказано, что в соответствии со Ст.162 ЖК РФ, вся экономия средств по статье содержание в результате деятельности УК будет распределяться только по решению общего собрания. В случае не принятия такого решения общим собранием или, если собрание по этому вопросу не состоялось, то все сэкономленные средства должны быть учтены в плане работ по статье содержание на следующий год. Подробно по этому вопросу смотри:  http://www.ufacity.me/forum/index.php?topic=3052.msg5141#msg5141

2.   По решению проблемы, заявленной на форуме «Управдом» касающейся «Размытого понятия действующего законодательства в части платы за содержание» и «Разделению платы по содержанию на плату по минимальному перечню услуг, текущему ремонту общедомового имущества и управление».

Сейчас УК формируют статьи затрат на содержание так, как им удобно списывать свои затраты без предоставления собственникам лишних документов. В частности, это касается того, что УК включает в затраты такие статьи как например, «общеэксплуатационные расходы ЖЭУ» которые составляют 12% от бюджета расходов на содержание по УЖХ Октябрьского района. Некоторые УК такие как ООО «Блицор» по миловскому парку включили в план «Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды персонала ЖЭУ» и «Общехозяйственные расходы ЖЭУ», которые составили 86,5% от всех расходов по содержанию.

Подобная практика противоречит законодательству, поскольку у собственников имеется договор только с УК, а ЖЭУ, являясь подрядчиком УК, никаких юридических отношений с собственниками не имеет. Также, в обязательном перечне работ по ремонту и содержанию, ни работ, ни услуг с таким наименованием нет. Почему то, никто много лет на это нарушение не обращает никакого внимания.

Это с юридической точки зрения, а с логической, вроде как ЖЭУ обслуживает имущество собственников и поэтому, их работа должна оплачиваться. Именно, конкретная работа, выполненная по ремонту и содержанию общедомового имущества, а не содержанию всего ЖЭУ со всеми их собственными расходами. Все общеэксплуатационные и общехозяйственные расходы по закону о бухучете относятся к стоимости выполненных работ как определенный процент в общей смете на конкретную работу. Нет выполненной работы, значит, нет и оплаты никаких общеэксплуатационных и общехозяйственных расходов. Сейчас, при таком положении дел, сделала ЖЭУ работы по дому или вообще ничего не сделала, все равно все затраты на содержание ЖЭУ УК распределяет по одному ей известному принципу на все обслуживаемые дома.

Так быть не должно и все общеэксплуатационные, общехозяйственные и прочие расходы ЖЭУ должны входить в смету реально выполненных работ и составлять в этой смете определенный процент, допускаемый законодательством. Кстати, УЖХ Сипайлово, понимая незаконность подобной практики, никогда не включала эти расходы ЖЭУ в план по содержанию ОДИ. Более того, при большом желании любой собственник может потребовать от УК в судебном порядке вернуть деньги по статьям расходов в отчете УК, относящимся напрямую к расходам ЖЭУ, за три последние года. Пора в этом навести порядок.

3.   То же касается предложений по «Разделению платы по содержанию на плату по минимальному перечню услуг, текущему ремонту общедомового имущества и управление», а также предложений по поводу  «…не раскрытия или отсутствия существенных условий договора».

Стоимость договора является одним из существенных условии, без которого, договор является не действительным. Действующий сегодня договор с УК называется договором управления, а значит, стоимость его должна определяться как стоимость самой услуги по управлению МКД. В этом договоре стоимость услуги по управлению подменяется стоимостью всего обслуживания и ремонта МКД в том числе и услуга по управлению, сумму которой УК вольна назначать по своему усмотрению и не зависимо от воли собственников. Тем самым, собственники никак не могут влиять на величину вознаграждения УК в зависимости от результатов ее работы.

Предлагается, сумму за услуги по управлению МКД, сделать основным условием договора, отделить от стоимости работ и поставить ее в зависимость от результатов деятельности УК в отчетном году. Собственники на общем годовом собрании, на котором будет утверждаться план и стоимость работ на следующий год, должны будут дать оценку работы УК за прошлый год и назначить величину вознаграждения УК на текущий год, а в случае, если такого решения собственники не примут или собрание не состоится, то сумма вознаграждения УК остается на прежнем уровне.
« Последнее редактирование: Июнь 01, 2019, 03:09:52 pm от серж »
Эту страну погубит коррупция