Автор Тема: Где копить деньги на капремонт? Спецсчет или «общий котел».  (Прочитано 16715 раз)

серж

  • Модераторы
  • Sr. Member
  • *****
  • Сообщений: 401
    • Просмотр профиля
Вопрос актуальный, особенно накануне проведения общих собраний по этому поводу. Обсуждений было много и мнения сводятся в основном к двум крайним: если дом новый или после ремонта, то спецсчет, если дом старый и «убитый», то «общий котел». А если с домом не все так очевидно, то какой вариант выбрать? Хочу предложить вашему вниманию свои соображения на основании которых мы хотим сделать выбор в нашем доме. Дом 9 этажный, 5 подъездный, построенный 20 лет назад. Фундамент и крыша в хорошем состоянии, для лифтов 20 лет – не срок. За последние 3 года в подвале заменили все коммуникации горячего и холодного водоснабжения, заменили 10 из 20 стояков, сделали ремонт лестничных клеток. Все это сделали из денег на текущее «содержание общедомового имущества» не позволив УК их разворовать. За время с 2006 по 2014г.г. из взносов на капремонт накоплено 2038900 рублей. Согласно ст.26 п.1 Закона №694-з РБ о капремонте, эта сумма подлежит зачету при формировании фонда капремонта на спецсчет, или в «общий котел» по выбору общего собрания собственников. На ближайшее время для дома актуальна только замена оставшихся 10 стояков ХГВС. Если идти к региональному оператору и сдать свои 2млн.руб. в «общий котел», то не факт, что капремонт нам начнут делать в 2014г., учитывая сравнительно молодой возраст нашего дома среди остальных, в основном по всей видимости «убитых» домов.

Недавний опрос во время местной телепередачи на тему капремонта с участием руководителя регионального фонда капремонта Герасимова, бывшего руководителя МБУ УЖХ и ЕРКЦ показал, что более 80% зрителей, принявших участие в голосовании, выбрали бы спецсчет для своих накоплений. Это вопрос о доверии к господину Герасимову и сотоварищи по результатам их деятельности в сфере ЖКХ за последние 4 года. Все, кто ранее занимался вопросами капремонта своих домов знают, что городская администрация в собственности которой находится жилой и нежилой фонд в составе многоквартирных домов не перечисляли свою долю взносов на капремонт дома. Нет никаких оснований полагать, что и сейчас город будет делать свои взносы в региональный фонд капремонта, тем более что «общий котел» в руках той же самой команды, а проверить это не будет никакой возможности. В случае если у дома будет свой спецсчет, то станет  очевидно, платит ли собственник (КУМС) взносы за  свои квартиры и нежилые помещения или нет. Напомню, что все жилые (не приватизированные) и нежилые помещения жилого фонда города, построенные до марта 2004г. по постановлению правительства РБ №35 были признаны госсобственностью и переданы в ведение администрации города Уфы, а значит, их собственник должен перечислять взносы на капремонт наравне со всеми жителями дома.

На общем собрании нашего дома будет предложено выбрать спецсчет для накопления денег на капремонт, на который поступят 2млн.рублей. Это позволит нам сразу после зачисления денег приступить к замене стояков, при этом выбрав подрядчика по своему усмотрению. Замену стояков нам всегда делал слесарь из нашего ЖЭУ за один или два дня с хорошим качеством. Стоимость ЖЭУ замены стояка на 9 этажей составляет 75 тыс.руб. Подрядчики УК делают стояк за неделю с безобразным качеством и за 120 тыс.рубл. За 2014г. стояки мы заменим, на это уйдет около 1 млн. а за это время накопится еще 9365,2 кв.м. х 5,8 руб. х 12 = 658,82тыс.руб. Года через 3 можно сделать крышу и т.д. Во всяком случае можно самим точно планировать работы по капремонту в отличии от регоператора. Кто знает, как у него пойдут дела ведь закон не обязывает местные власти софинансировать фонд. Будут деньги – дадут, а если не будет? Не маловажно еще и то, что со спецсчета к регоператору можно перейти практически мгновенно, а вот выйти из «общего котла» можно будет только через 2 года после решения общего собрания.


« Последнее редактирование: Январь 31, 2014, 11:48:07 am от серж »
Эту страну погубит коррупция

cityzem

  • Sr. Member
  • ****
  • Сообщений: 318
    • Просмотр профиля
Здравствуйте! интересная тема...
у Вас какая форма управления домом? через УК же вроде? как открыть спецсчет? не совсем понятно кто его должен открыть и на кого? нужно создавать какой-то потребительский кооператив чтоли или как это делается? нет ли у Вас ссылок по открытию спецсчета?
« Последнее редактирование: Январь 31, 2014, 08:34:26 am от cityzem »

серж

  • Модераторы
  • Sr. Member
  • *****
  • Сообщений: 401
    • Просмотр профиля
Для желающих самостоятельно разобраться что к чему по теме капремонта, все основные регламентирующие документы здесь:

1. Жилищный кодекс РФ с последними изменениями: http://www.consultant.ru/popular/housing/55_27.html#p2437
2. Закон РБ о капремонте: http://www.rg.ru/2013/07/17/bashkiriya-zakon694-reg-dok.html
3. Постановление ПП РБ о минимальном взносе на капремонт: http://rylskogo19.ucoz.ru/load/0-0-0-271-20
4. Программа РБ по капремонту: http://www.npa.bashkortostan.ru/?show=1&seed=6334
5. Брошюра по капремонту: http://rylskogo19.ucoz.ru/load/0-0-0-272-20

Чтобы открыть спецсчет на свой дом надо обязательно принять такое решение 2/3 голосов на общем собрании до конца февраля, выполнив условия п.3, п.5 Ст.170 ЖК, соблюдая правила проведения общих собраний. Если ваш дом под управлением УК, то владельцем спецсчета автоматически будет регоператор, которому вы отправите копию протокола ОСС и который обязан открыть этот спецсчет. На ОСС вы должны принять следующие вопросы:
 
1. решение о формировании фонда капремонта на спецсчете;
2. размер ежемесячного взноса, который уже утвержден 5,2 руб./кв.м. для домов до 6 этажей и 5,8 руб./кв.м - свыше 6 этажей;
3. перечень работ по капремонту. Берете из программы капремонта по своему дому.
4. сроки проведения работ берете из той же программы. Если у вас есть предыдущие накопления и есть срочная необходимость выполнения некоторых работ, входящих в перечень капремонта, то можете срок назначить раньше, чем в программе. Эти срочные работы вы можете выполнить только в пределах накопленной суммы или с привлечением кредита.
5. назначение владельца спецсчета. Это будет регоператор.
6. определение кредитной организации, где будет открыт спецсчет. В случае, если владелец будет регоператор, то 6. пункт можно исключить, так как регоператор сам может определить кредитную организацию без вашего участия.

От себя добавлю некоторые моменты, которые надо иметь ввиду. Мои планы по капремонту, о которых я написал в первом сообщении основывались на многочисленных заявлениях и обещаниях пиарщиков закона о капремонте. После внимательного ознакомления с принятыми документами, оказалось, что не все так замечательно как нам обещалось. Реальная самостоятельность собственников спецсчета может быть только в том случае, если у них создано ТСЖ или кооператив. В этом случае деньги реально копятся на спецсчете к которому есть доступ только у собственников, а главное, есть возможность получать банковский депозитный процент, сохраняя деньги от инфляции. Если у вас УК и вы создаете спецсчет, то владелец спецсчета - региональный оператор имеет право использовать ваши деньги также как и из "общего котла" на ремонт других домов, и можно не сомневаться что он так и сделает. В этом случае ваш спецсчет фактически будет пуст и банк, естественно никаких процентов начислять не будет. По сути регоператор получает беспроцентный кредит в виде ваших накоплений на спецсчете, при этом не несет никаких обязательств по финансированию вашего будущего капремонта, когда подойдет ваш срок по программе капремонта выполнять работы. Сколько накопили на столько и сможете сделать. За это время накопления съест инфляция и возможно придется брать кредит под проценты. Регоператор лишь вернет вам позаимствованные даром деньги. Понятно, что регоператору выгоднее если вы откроете спецсчет на свой дом под его управлением, а не решите отчислять взносы в "общий котел". Чувствуете мощную руку ЖКХ-ашного лобби? Единственное преимущество спецсчета в том случае, если у вас есть предыдущие приличные накопления на капремонт - это возможность принять решение на ОСС и сразу начать необходимые работы не дожидаясь сроков, определенных в программе. После того, как накопленные деньги закончаться, можно вернуться к рассмотрению вопроса о переходе в "общий котел", тем более за прошедшее время может проясниться ситуация со всей этой канителью с новым законом. Перейти в "общий котел" можно через месяц после принятия такого решения, а вот обратно только через 2 года. Наш дом так и сделает тем более, что в 3-х летней уточненной программе капремонта, который уже разрабатывает наша УК, начало ремонта планируется только в 2016г. Учитывая вышесказанное, в худшем положении оказываются новые дома, открывшие спецсчет, которые управляются УК потому, что ремонт не скоро, а собранные деньги к началу ремонта обесценятся. Им было бы лучше начать собирать деньги ближе к сроку капремонта, даже если взносы будут значительно больше, но закон это не позволяет. Более того, местные законодатели при разработке закона РБ о капремонте не воспользовались своим правом,  предоставленным им в ЖК в том, что собственники, накопившие минимально положенную сумму на своем спецсчете на капремонт, могут приостановить выплаты взносов, тем самым сохранить их от инфляции. Мы будем вынуждены платить взносы бесконечно. Неприятным открытием оказалось и то, что даже если у вас спецсчет, то техзаказчиком капремонта все равно остается УК, которая сама определяет подрядчиков, а значит предстоит опять воевать.

Еще важный момент. Если вы решите сразу перечислять свои взносы в "общий котел", то все равно лучше принять такое решение на общем собрании. Хотя в законе сказано, что "молчунов" автоматически передают регоператору но в этом случае в акт приемки работ по капремонту включать представителя от собственников УК не обязана. Могут включить, а могут и нет.
Если посмотрите программу капремонта, то увидите , что ремонт лифтов не входит в данную программу, хотя этот вид работ предусмотрен законом, и когда подойдет время их замены придется собирать на это деньги дополнительно. Замена одного 9 этажного лифта на сегодня в Уфе стоит порядка 1,3 млн.рублей. Поскольку спецы по лифтам говорят, что капремонт лифтов не имеет смысла, целесообразнее их просто менять, а по тому как составлена программа капремонта, думаю, что не включение ремонта лифтов в программу это логично.

После изучения всех документов и высказываний местных руководителей программы, еще не приступивших к работам, а уже заявивших, о том что назначенные взносы в 2 раза меньше минимально необходимых, новая программа капремонта похожа на введение налога на жилье вроде дорожного налога - налог есть, а дорог нет. Хотите сделать ремонт или заменить лифты, собирайте дополнительно деньги, программа это слава богу не запрещает и к этой мысли нас уже начали постепенно приучать. Общее впечатление о новой программе капремонта таково, что она напоминает программу отправки людей на Марс для его освоения с такими же сроками и с такими же туманными перспективами, уходящими за горизонт.
 
« Последнее редактирование: Октябрь 29, 2014, 02:02:25 pm от серж »
Эту страну погубит коррупция

серж

  • Модераторы
  • Sr. Member
  • *****
  • Сообщений: 401
    • Просмотр профиля
Принят порядок осуществления контроля за расходованием средств, собранных на капремонт http://npa.bashkortostan.ru/?show=1&seed=6658, в котором довольно строгие правила предоставления информации по состоянию накоплений на капремонт. Если вы хотите получать регулярную информацию о состоянии счета на свой дом, то надо на ближайшем общем собрании выбрать уполномоченного от собственников, который будет делать запросы регоператору. В противном случае регоператор потребует доверенности от каждого собственника и к информации по счету не подступишься.
« Последнее редактирование: Март 03, 2014, 04:08:26 pm от серж »
Эту страну погубит коррупция

серж

  • Модераторы
  • Sr. Member
  • *****
  • Сообщений: 401
    • Просмотр профиля
Цитировать
Еще важный момент. Если вы решите сразу перечислять свои взносы в "общий котел", то все равно лучше принять такое решение на общем собрании. Хотя в законе сказано, что "молчунов" автоматически передают регоператору но в этом случае в акт приемки работ по капремонту включать представителя от собственников УК не обязана. Могут включить, а могут и нет.

Внесен законопроект, устраняющий эту засаду лоббистов. Предложено в обязательном порядке включать представителя от собственников в приемную комиссию
« Последнее редактирование: Ноябрь 01, 2014, 08:20:45 am от серж »
Эту страну погубит коррупция

glava_semyi

  • Команда Уфасити.Ми
  • Full Member
  • *****
  • Сообщений: 203
    • Просмотр профиля
Цитировать
6. определение кредитной организации, где будет открыт спецсчет. В случае, если владелец будет регоператор, то 6. пункт можно исключить, так как регоператор сам может определить кредитную организацию без вашего участия.

насколько я понял, даже если дом обслуживается УО и решили собственники выбрать спецсчет, владельцем которого будет регик, то определяться с банком необходимо самим собственникам на ОСС.
при этом им необходимо решать как относить затраты банка на обслуживание счета, а также уточнять по начисляемым процентам на этот депозит.

для меня это основной затык ((

серж

  • Модераторы
  • Sr. Member
  • *****
  • Сообщений: 401
    • Просмотр профиля
Собственники дома, который находится под управлением УК, решившие создать свой спецсчет, должны на общем собрании утвердить следующие вопросы (см. выше), в т.ч. п.6 выбор кредитной организации. Если владельцем спецсчета будет регоператор (других вариантов в этом случае ЖК не предусматривает), то п.6 можно не голосовать, так как выбор банка может сделать сам регоператор. Но если собственники по какой то причине захотят выбрать конкретный банк из утвержденного перечня и утвердить условия договора с банком, то они это могут сделать. Но и в этом случае РО имеет право как владелец счета по ЖК взять со счета деньги в качестве заема на ремонт других домов в этом же городе. Как это будет стыковаться с решением ОСС относительно утвержденных ими условий договора с банком, не понятно. Скорее всего РО забъет на ваши условия и заберет деньги, поэтому проценты начислять будет не на чего. Можно сходить в банк и проконсультироваться по этому вопросу, какой должен быть порядок принятия условий договора.
« Последнее редактирование: Апрель 26, 2014, 07:51:49 am от серж »
Эту страну погубит коррупция

cityzem

  • Sr. Member
  • ****
  • Сообщений: 318
    • Просмотр профиля
благодарю всех участников за информацию
у нас сегодня вечером будет собрание по поводу выбора варианта счета для капремонта (спецсчет или "общий"счет регоператора). Я склоняюсь с учетом всего вышесказанного к спецсчету, даже в условиях, что у нас форма управления через УК.   
ПС. у нас забавно, что собрание организовало УК от имени собственника квартиры, который говорит, что он не организовывал и не планировал организовать это собрание.

glava_semyi

  • Команда Уфасити.Ми
  • Full Member
  • *****
  • Сообщений: 203
    • Просмотр профиля
благодарю всех участников за информацию
у нас сегодня вечером будет собрание по поводу выбора варианта счета для капремонта (спецсчет или "общий"счет регоператора). Я склоняюсь с учетом всего вышесказанного к спецсчету, даже в условиях, что у нас форма управления через УК.   
ПС. у нас забавно, что собрание организовало УК от имени собственника квартиры, который говорит, что он не организовывал и не планировал организовать это собрание.

ну это повсеместно так )))
рассказывай о результатах.

cityzem

  • Sr. Member
  • ****
  • Сообщений: 318
    • Просмотр профиля
рассказываю о результатах. на собрании присутствовало 6 человек из 220 квартир. Заявитель не обнаружился. Короче, похоже, они (УК) будут заочно обходить квартиры собирать за "общий котел".   или уже собрали).  В УК еще никто не звонил и не ходил. Позвоню, уточню, может , там уже единогласно за "общий" счет все подписались, включая меня)